A IMPORTÂNCIA DO PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO, SOCIETÁRIO E SUCESSÓRIO PRÉVIO
O mercado imobiliário dos Estados Unidos segue como um dos destinos mais relevantes para investidores globais, oferecendo oportunidades de diversificação de portfólio e resiliência frente às incertezas de economias mais voláteis. Para não residentes fiscais, a aquisição de imóveis nos Estados Unidos não representa apenas um investimento sólido e rentável, mas também uma forma de proteção contra os desafios econômicos e fiscais enfrentados em seus países de origem — como ocorre no Brasil.
Estabilidade econômica e política, transparência, segurança jurídica e infraestrutura desenvolvida estão entre os principais fatores que sustentam esse movimento. Além disso, a diversificação geográfica proporcionada por investimentos imobiliários internacionais contribui para mitigar riscos decorrentes de eventos macroeconômicos específicos de cada país.
No cenário brasileiro, marcado pela volatilidade econômica e fiscal, a aquisição de imóveis nos Estados Unidos pode representar uma estratégia de proteção patrimonial frente à instabilidade. Entretanto, é essencial que investidores brasileiros compreendam os aspectos legais envolvidos nesse processo — especialmente os de natureza fiscal e sucessória —, considerando sua condição de não residentes fiscais[1].
Nesse contexto, destaca-se a relevância do planejamento prévio — fiscal, societário e sucessório — na aquisição de imóveis nos Estados Unidos. Um planejamento criterioso permite otimizar a estrutura do investimento, reduzir a carga tributária e assegurar a conformidade com as legislações fiscais norte-americana e do país de origem do investidor. Além disso, possibilita benefícios adicionais, como a proteção de ativos, facilita a sucessão patrimonial e a mitigação dos riscos inerentes a esse tipo de investimento internacional.
- Propósito da Aquisição do Bem Imóvel:
O primeiro passo é definir o propósito da aquisição e a forma de aquisição do bem. Caso o objetivo seja o uso próprio ou a revenda futura, o não residente fiscal estará sujeito a impostos sobre a propriedade — como tributos municipais e estaduais — além de potenciais encargos sobre ganhos de capital no momento da venda do imóvel.
Para estrangeiros que vendem imóveis nos Estados Unidos, a Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) estabelece a incidência de imposto sobre os ganhos de capital decorrentes da alienação dessas propriedades. Nos termos da FIRPTA, o comprador é obrigado a reter um percentual do valor total da venda e repassá-lo ao Internal Revenue Service (IRS). Em regra, essa retenção corresponde a 15% do preço de venda, salvo quando disposições específicas da legislação tributária ou acordos internacionais determinarem percentual diverso.
Os sujeitos passivos do FIRPTA incluem indivíduos, empresas e entidades estrangeiras que realizam a venda de imóveis localizados nos Estados Unidos. Contudo, a legislação prevê algumas exceções e isenções específicas, como nos casos de corporações americanas (Corp.) integralmente detidas por estrangeiros (não residentes fiscais) ou de propriedades residenciais vendidas por valor inferior a US$ 300.000.
Quando o objetivo da aquisição é a geração de renda por meio de aluguel, o não residente fiscal pode estar sujeito à retenção de imposto sobre a renda auferida, além de outras obrigações fiscais. Nos Estados Unidos, esse tributo é denominado withholding tax on rental income (imposto retido sobre a renda de aluguel). A alíquota aplicada varia conforme fatores como a existência de tratado tributário entre o país de residência do investidor e os EUA, bem como outras disposições fiscais aplicáveis. Em regra, a alíquota padrão corresponde a 30% sobre o valor bruto do aluguel.
- Melhor Estrutura para a Aquisição Patrimonial:
A forma de aquisição do imóvel influencia diretamente as consequências tributárias e sucessórias. Quando adquirida por pessoa física, há incidência de responsabilidade tributária e sucessória direta; já a constituição de uma Limited Liability Company (LLC) ou de uma Corporation (Corp.) pode trazer benefícios fiscais e de proteção patrimonial.
No caso de pessoa física — bem como de sócios pessoas físicas não residentes fiscais nos EUA que detenham participação em uma LLC —, os rendimentos e ganhos obtidos com a venda de imóveis destinados à geração de renda de aluguel são tributados segundo as mesmas alíquotas aplicáveis a cidadãos norte-americanos. Isso significa que esses ganhos podem estar sujeitos à tributação federal sobre a renda, que varia de 10% a 37%, além de eventuais impostos estaduais e locais, conforme a jurisdição em que o imóvel estiver situado.
Adicionalmente, investidores estrangeiros que adquirem imóveis para locação nos Estados Unidos devem apresentar declarações fiscais junto às autoridades norte-americanas, a fim de cumprir integralmente suas obrigações tributárias.
Por outro lado, quando a aquisição é realizada por pessoa jurídica, como uma Corporation (Corp.), o investimento é tratado como receita ordinária. Nesse caso, os ganhos provenientes da renda de aluguel integram a receita geral da empresa e estão sujeitos à alíquota fixa de 21% de imposto de renda corporativo federal. Contudo, ao serem distribuídos aos sócios na forma de dividendos, ocorre uma segunda tributação, cuja alíquota pode alcançar até 23,8%.
Além disso, no caso de propriedades detidas por pessoa física não residente nos EUA — seja diretamente ou indiretamente, por meio de uma LLC ou Corp. — Deve-se considerar a incidência do imposto sucessório norte-americano, bem como a burocracia decorrente da abertura de inventário e partilha de bens. Esse tributo pode chegar a 40% sobre o valor de mercado dos ativos que excederem US$ 60.000, aplicando-se a bens e direitos localizados nos Estados Unidos, como imóveis e ações.
Para assegurar eficiência sucessória, societária e tributária no exterior, com o objetivo de proteger o patrimônio e garantir a eficácia na gestão de ativos familiares, a utilização de estruturas como TRUSTS ou entidades OFFSHORE pode trazer requisitos fiscais adicionais. Essas estruturas, em regra, permitem reduzir ou afastar o imposto sobre herança na jurisdição em que estão constituídas.
De forma resumida, dependendo da jurisdição de constituição, a sociedade Offshore oferece proteção ao titular (sócio), expondo publicamente apenas a figura do administrador, embora haja, no Brasil, a obrigação de declarar a titularidade no IRPF e/ou na DCBE. Além disso, proporcionam proteção aos ativos detidos no exterior — que pertencem à pessoa jurídica e, portanto, não constam diretamente no IRPF dos sócios — e podem simplificar a declaração fiscal do titular.
O Trust para investimentos imobiliários é um instrumento que oferece a possibilidade de combinar o capital de diferentes investidores para compra, gerenciamento e, na maioria dos casos, operação de geração de receita, tais como receita de aluguel e juros com financiamentos imobiliários. Ademais, com base nas regras definidas em contrato, permite organizar não apenas a sucessão para a geração desejada, mas ainda, imprimir as mais necessárias regras de coexistência dos herdeiros enquanto beneficiários, a exemplo das regras de governança para o controle dos ativos e destinação de pagamentos, restrições impostas a regime de casamento, afastamento de terceiros indesejados etc.
Portanto, é crucial que os não-residentes fiscais americanos busquem orientação especializada para compreender e gerenciar adequadamente essas questões tributárias e sucessórias ao adquirir propriedades imóveis nos Estados Unidos, especialmente no que concerne à melhor estrutura societária para garantir a melhor eficiência tributária e eficácia sucessória.
[1] O termo “não residente fiscal” refere-se a indivíduos que não são considerados residentes para fins fiscais nos Estados Unidos. Embora os critérios para determinar a residência fiscal possam variar de acordo com as leis tributárias de cada país, nos EUA, geralmente, são considerados não-residentes fiscais aqueles que passam menos de 183 dias por ano no país ou não possuem um green card (residência permanente).
